Decreto Salva Casa: cosa prevede
Con Decreto Salva Casa si intende il Decreto-Legge 29 maggio 2024, n. 69, entrato in vigore il 30 maggio 2024 e convertito con modificazioni dalla Legge 23 luglio 2024, n. 118.
Il provvedimento interviene in modo diretto sul D.P.R. 380/2001 (Testo Unico dell’Edilizia), modificando diversi articoli – in particolare quelli relativi a tolleranze costruttive, interventi edilizi minori, sanabilità delle difformità interne e cambio d’uso senza opere.
L’obiettivo del decreto non è un condono (il testo lo ribadisce chiaramente), bensì la regolarizzazione delle difformità lievi e non sostanziali, cioè quelle che nella pratica bloccano le compravendite pur non incidendo né sulla sicurezza né sulla funzionalità dell’immobile.
Di fatto, il Decreto Salva Casa costituisce la più ampia revisione degli articoli 34-bis, 36 e 37 del DPR 380/2001 degli ultimi dieci anni.
Che cosa prevede il Decreto Salva Casa
Il decreto introduce tre novità principali:
- Ampliamento delle tolleranze costruttive (modifica dell’art. 34-bis DPR 380/2001)
- Nuova disciplina per le difformità interne compatibili con la normativa urbanistica
- Agevolazione del cambio di destinazione d’uso senza opere, inserito come intervento di edilizia libera in determinate condizioni
- Nuova sanatoria edilizia “non condonistica”, con criteri tecnici più flessibili rispetto alla doppia conformità storica
- Ridefinizione dei parametri igienico-sanitari per superfici e altezze minime tramite rinvio alle normative regionali e locali.
Il decreto nasce per risolvere un problema reale: oltre il 70% degli immobili italiani presenta difformità minori che rendono impossibile la certificazione di stato legittimo richiesta dai notai per la compravendita.
Decreto Salva Casa: tolleranze costruttive
La modifica più significativa è l’ampliamento delle tolleranze costruttive ed esecutive, ora considerate non abuso edilizio se:
- lo scostamento dimensionale non supera il 5% della misura progettuale (prima molti Comuni applicavano un limite dell’1-2%)
- la difformità non genera aumento di superficie o volume rilevante
- non incide sulla sicurezza o sulla statica dell’edificio
Inoltre, vengono ricondotte a tolleranza anche le irregolarità di tipo documentale:
- errori nella rappresentazione grafica
- piccoli scostamenti tra elaborati e stato di fatto
- variazioni eseguite con materiali diversi ma equivalenti
Queste modifiche hanno impatto enorme: ciò che prima richiedeva sanatoria onerosa o demolizione, ora rientra nella categoria di difformità non sostanziale e diventa legittimo per legge.
Quali sono le superfici minime per le abitazioni nel D.L. Salva Casa
Il decreto interviene indirettamente sul tema delle superfici minime. Il DM 5 luglio 1975 prevede:
- 28 m² per monolocale
- 38 m² per due persone
- camere da letto di almeno 9 m² (1 persona) o 14 m² (2 persone)
Il Decreto Salva Casa permette alle Regioni e ai Comuni di adottare criteri derogatori in sede di regolamenti edilizi, soprattutto nei centri storici e negli edifici esistenti, introducendo il concetto di “idoneità funzionale dell’unità immobiliare”.
Significa che unità immobiliari nate regolarmente negli anni ’50–’70, oggi inferiori ai requisiti del DM 1975, possono essere considerate legittime se:
- rispettano il rapporto aero-illuminante
- non aumentano il carico urbanistico
- rispondono ai requisiti minimi regionali
Qual è l'altezza minima per un soppalco secondo il Decreto Salva Casa
Il Salva Casa non fissa nuove altezze, ma introduce un principio decisivo:
il rispetto dell’altezza interna va valutato sulla base della normativa regionale e comunale, non esclusivamente sul DM 1975.
Il DM 1975 richiede:
- 2,70 m locali principali
- 2,40 m locali accessori
Tuttavia, la normativa varia a livello regionale e comunale, e dipende anche dalla destinazione d’uso del soppalco. Ad esempio, molte Regioni prevedono:
- 2,40 m nelle abitazioni ordinarie
- 2,20 m nei centri storici
- altezze differenziate per soppalchi a uso non abitativo
Con il Decreto Salva Casa, se il soppalco:
- non aumenta volume
- non altera il carico urbanistico
- rispetta le condizioni di sicurezza
allora la sua regolarizzazione è possibile anche in presenza di altezza leggermente ridotta.
I soppalchi realizzati prima dell’entrata in vigore di normative più rigide possono rientrare nella nuova sanatoria se compatibili con i regolamenti locali.
Cosa modifica il Decreto Salva Casa
Il Decreto Salva Casa modifica in modo significativo l’approccio alla regolarizzazione edilizia. Fino a oggi il sistema era fondato su un principio rigido di doppia conformità: l’opera doveva essere conforme sia alle norme vigenti al momento della realizzazione, sia a quelle attuali.
Con il nuovo impianto normativo si introduce una visione più pragmatica e coerente con la realtà del costruito, soprattutto per:
- difformità minori
- cambi d’uso senza opere strutturali
- soppalchi e modifiche interne
- superfici leggermente inferiori agli standard
L’obiettivo è smuovere un patrimonio edilizio immobilizzato da blocchi formali, spesso non rilevanti dal punto di vista urbanistico sostanziale.su altezze, superfici, requisiti igienico-sanitari.
Quando scade il Decreto Salva Casa
Il decreto è in vigore in via permanente, poiché è stato convertito in legge (L. 118/2024).
Le sue disposizioni non hanno scadenza, tranne la sanatoria 2025, che:
- avrà un periodo di presentazione limitato
- richiederà pratiche depositate entro termini che saranno fissati dai regolamenti attuativi
Quindi: il decreto non scade, ma alcuni suoi strumenti sì.
Come funziona il cambio d'uso con il Decreto Salva Casa
Il decreto riforma il cambio d’uso introducendo:
- Cambio d'uso tra categorie omogenee (edilizia libera) - Se non ci sono opere e non aumenta il carico urbanistico, diventa un intervento semplificato.
- Cambio d’uso con SCIA - Per passaggi tra categorie funzionali compatibili.
- Cambio d’uso con permesso di costruire - Solo se comporta modifiche strutturali o aumento del carico urbanistico.
Cosa prevede la nuova sanatoria 2025
Il Consiglio dei Ministri del 4 dicembre 2025 ha approvato un disegno di legge che conferisce al Governo la delega per adottare uno o più decreti legislativi finalizzati a una revisione ampia e organica della normativa in materia di edilizia e sicurezza delle costruzioni.
In questo contesto rientra la cosiddetta "sanatoria 2025", cioè una procedura straordinaria per difformità minori e interne, applicabile solo se:
- l’intervento è compatibile con gli strumenti urbanistici attuali
- non riguarda opere strutturali
- non riguarda aumenti di volume non consentiti
- non ricade in aree vincolate dove i pareri non sono ottenibili.
Quanto costa sanare un abuso edilizio con il Salva Casa
Il costo per sanare un abuso edilizio con il Decreto Salva Casa non è mai fisso, perché dipende da una combinazione di fattori.
In linea generale, i costi possono variare da poche migliaia di euro per difformità lievi fino a importi molto più elevati per abusi complessi.
Il Decreto Salva Casa non risolve tutto automaticamente: per capire se la tua difformità è davvero sanabile serve una ricostruzione tecnica dello stato legittimo e un’analisi puntuale degli articoli applicabili.
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